在酝酿８年之后，２０１０年新年伊始，《关于促进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》宣布将海南建成“国际旅游岛”，“零关税、免签证、放航权”等重大改革措施将加速海南向世界开放。

  作为国家的一项重大战略部署，海南国际旅游岛规划赋予六大战略定位：我国旅游业改革创新的试验区；世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；全国生态文明建设示范区；国际经济合作和文化交流的重要平台；南海资源开发和服务基地；国家热带现代化农业基地。

  在国际上与这一定位类似的岛屿还有夏威夷、冲绳岛、济州岛、巴厘岛等。由于海南岛的纬度与夏威夷接近，有着同样迷人的沙滩与阳光，若干年后，海南岛有望成为下一个夏威夷，这给了海南由一个变末梢为枢纽、变边缘为中心的难得机遇。

  消息一经公布，无论是潜伏已久的，还是瞬间涌入的，全球资本、国家资本、民间资本……一个半月时间，海南三亚、海口、兴隆等地数千公里海岸线上，数百个高端豪宅项目在售商品房竟被全部消化。别墅、高层等商品房价格一天一个价，几乎都被炒高二至三倍。如果说，过去的海南地产，还可以用旅游地产来定义，并与国内其它旅游城市，如大连、昆明和成都等，处在同一价格水平，那么从２０１０年开始，海南房价正在颠覆所有已知的定价规则、因素和尺度。

  海南房价未来的空间还有多少？众所周知，海南目前面临的硬软件设施落后、就业人口素质等问题，仅靠几百家开发商的投入，是无法在几年内从根本上扭转的。

  除非在管理机制和架构上有重大突破，才能适应超常规发展下的经济基础需要。否则，今天的“海南地产热”不过又是一场“击鼓传花”罢了。

２００９年，外有世界性的金融危机，对内面临出口、投资、消费等诸多瓶颈问题，是新世纪以来中国经济最为困难的一年。岁末的中央经济工作会议更是牵动众多行业的心思。之前坊间就流传着打压房地产的信息，更在会议开幕前的４号，股市出乎意料地拉了条大分叉，加剧了业界对此次工作会议的诸多揣测。

  对于房地产市场而言，没有利空就是利好。２０１０年的楼市将面临一个高位止稳，挑战中见机会的局面。宏观经济上，２０１０年仍坚持“双宽松”的财政政策和货币政策，这既是由国内外的宏观经济环境所决定，也是由２０１０年作为“十一五”规划最后一年的特殊年份所决定的。

  会议在定调房地产业明年发展的方向中，明确提出“增加普通商品住房供给”，要严厉打击囤地捂房的现象，努力调节房地产供应结构，这也是今年工作会议“调结构”的主导思想；强调“要鼓励居民自住和改善型购房的需求”，这将增强市场的购买和投资信心，２００９年全国各大城市的房地产呈现量价齐升的局面，价格涨幅已超越历史水平，并影响了众多二线城市，政府虽非如业界会前揣测般打压房价，但对于“二套房贷”的控制问题势必越趋越严。在“稳增长”的指导思想下，鼓励消费性购房需求，控制投资性需求，抑制投机性需求，推动房地产市场稳健发展；会议同时明确“加强廉租住房等保障性住房建设”，并致力于大规模的保障房建设，在未来的规划中实现“居者有其所”，而非传统的“居者有其屋”。

  对于之前大多城市已被叫停的“购房入户”政策，首次在中央层面上得到认可。会议明确提出“积极稳妥推进城镇化”，把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，同时放宽中小城市和城镇户籍。在“农民工”到“城镇居民”的转变中势必为二三线城市的房地产业带来良好的发展前景。

  虽然此次会议，中央对房地产行业的发展指明了方向，但业界不可忽视的是整体国内外的宏观经济仍存在众多危机，２００９年的房价高涨、投资过热、供需矛盾凸显、供应结构失衡等等问题，仍对房地产的发展提出了诸多阻滞。而且中央经济工作会议还强调“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。较之市场机制之手，政策调控的重拳更是伺机而动。所以在把握２０１０年房地产发展方向时，势必要紧握政策脉搏，共同迎接机会与挑战并存的２０１０年

国内目前的房地产开发是借鉴香港模式。房价基数越大，后期连续上涨惯性也越大。笔者认为，楼市这样的快速上涨，有三个主要因素：

  一、开发模式。目前的“招拍挂”拿地模式，容易引导开发商哄抬地价，以提高其邻近地块开发楼盘的价格上涨预期，从而提高利润率。如果处在流动性过剩时期，企业融资便利，实力相当的地产大鳄拿地更是不计成本。一但流动性收紧，或销售率下跌，房企又会将土地囤积起来，并维持城市核心地段的房价，耐心等待下一轮的泡沫牟利。

  二、房产的使用权可转移，造成其市场化定价的属性。城市化进程发展到一定阶段，在土地稀缺预期下，容易造成对城市中心地段和资源型物业囤积性或哄抢式购买。一般只要房价不出现较为明显下跌趋势，一线城市投资性购房比例都会占到３０％甚至更高。水涨船高，比价效应也抬升了其周边邻近区域和城市的房产价格水平，使中低收入家庭购房成本不断抬高。

  三、房价越高，占城市购房量主体的自用型买家，向银行按揭杠杆比例和房贷金额也越高。一方面，我国房价越高，银行信贷风险也越大；另一方面，由于我国信贷市场只面向本国居民，又没有对境外发行房贷次级债分散风险，因此从某种意义上说，只有维持目前的房价，银行房贷资产才能保持安全。

  具体到深圳，按目前各方面情况发展看，一方面深圳新增人口和财富积累的速度，五到十年内都会快过香港。当深圳城市化率达到６５％以上，８５％的城市居民将拥有自己的固定房产，他们都不希望手中物业贬值，低价抛售房产的可能性几乎为零；另一方面，深圳房价基数已经站上２万元／平方米，一些豪宅别墅的价格也接近香港，加上和美元挂钩的港币，长期对人民币贬值，即使深圳房价上涨速度没有今年这么恐怖，每年只上涨５％－１０％，５年后超越香港也是大概率事件。

招商地产面临困局剖析

[事件回放]

招商地产第五届董事会于2008年6月2日召开会议，通过了以下议案:

一、同意公司通过中国工商银行股份有限公司深圳蛇口支行获得大股东招商局蛇口工业区有限公司提供的3亿元人民币两年期委托贷款，年利率为7.56%。

二、公司全资子公司深圳招商供电有限公司拟向ING Bank N.V. Shanghai Branch 申请3000万美元可循环借款额度，用于流动资金周转。该借款额度期限为两年，利率为LIBOR+2%。根据借款条件，公司将为该项借款提供担保。

截止本公告披露日，除子公司为商品房按揭提供阶段性担保外，本公司及控股子公司没有其他对外担保，本公司对控股子公司也未发生担保事项。

[事件说明]

招商地产的增发方案为2008年以来房地产上市公司当中规模最大的一次。此前招商地产A股仅为前期高位时的36%左右（在6月2日，招商地产2008年第一次临时股东大会通过的修改公司2008年度增发A股股票方案之“发行数量及规模”的特别议案以及关于前次募集资金使用情况说明的议案前，送股后的招商A股报价18.21元），但多家机构仍将招商地产评级定位“卖出”。

其中，高盛给出的目标价格为15.60元，且大多数市场人士对招商地产的增发方案获得证监会的批准并不看好（泛海建设的增发方案自去年6月呈报至今未被批复），认为招商的股票价格仍有下调的空间。

[多方融资]

在招商地产临时股东大会公告中称，获得大股东招商局蛇口工业区有限公司3亿元二年期委托贷款，贷款年利率为7.56%，须支付的利息约4,536万元。

此前，招商地产与1月17日与上海国际信托有限公司签署《上信国瑞?招商地产资产支持信托合同》，招商地产与上海国际信托有限公司设立资产支持信托，信托期限不超过3年，募集资金规模不超过人民币10亿元。

由此可见，招商一直在股市融资渠道之外，寻找多渠道融资途径。此前招商地产在其2007年年报中称：2008年公司将加大包括资金、土地资源获取力度，公司将根据政策和市场环境在资本市场、货币市场筹集资金支持公司发展。

[深入解读]招商资金面紧张或因销售失利

根据招商地产（000024）2008年一季度报表数据，公司主营业务收入2007、2006和2005年分别为：411164.47 ，280927.66和265947.57 (万元)；今年前三个月完成营业收入数为56294.77 （万元），同比增 47.10%，似乎不错，但由于房地产企业结算营业收入滞后因素，这个数字可能是去年地产高峰期时所产生。

如果结合净利润(万元): 3696.19，同比减-42.10% ；三项费用增长率(%) 70.41；资产负债率(%) 64.7989 ；存货增加率(%）100.49 ；不难理解一季度财务审计给出的“重警”评级（2004年前是无警，04年是轻警）。

因此，机构下调股价评级的原因，主要是存货和费用增加而结算利润收益的减少，导致财务状况不佳所引发。

这一切，或源于招商地产自06年开始全国范围内的大规模圈地，但开发销售速度与同期的万科和中海相比是逊色的（万科08年一季度主营收入(万元): 640043.58同比增 55.57% ；净利润(万元): 71813.33同比增 17.28% ）。以深圳为例，2007年仅在龙岗开发的“依山郡”因定价合理而销售尚好外，其余项目要么立项受阻，要么入市推迟+定价过高被冠以“捂盘”和“叫好不叫座”的评语。

究其根源，固步自封的观念，缺乏灵活的决策，对政策调控力度估计不足，市场走向研判失误，都导致产品规划设计和营销决策上的延误、失语，使招商地产错过了2007年难得的黄金销售期。

不过，由于招产地产背靠招商局强大的综合实力，在全国各地储备的优质低成本土地（多规划为当地高端豪宅产品）受政策性住房影响程度小。如能通过一系列有效融资、行政和营销措施，提高销售率和现金流，降低负债率和存货增长率，有望在未来扭转困局。

[建议措施]

1、推动海外上市，引入战略投资者，城市高端产品销售方向向境外倾斜；

2、扩大外聘董事比例，稀释大股东股权，提高决策透明度和自主权，减少行政干预和干扰。这方面应学习万科地产，尽快实施股权激励，真正实现职业经理人与企业效益挂钩；

3、加大产品研发力量，加强质控链条管理，营销成功的基础仍建立于产品打造和不断升级之上。

4、减少土地过度储备，以并购或股权互换为扩大企业资产的主要手段，节约不必要费用开支。

5、与专业机构（如政策研究和营销策划机构）增加合作，共同提升产品附加值（如精装修，更全面的服务以降低业主使用成本）；加快非豪宅项目的开发销售速度，精准定价，加快现金回流速度，渡过国内银根紧缩期的融资难关。

放下置疑，让他们做得更多

(2008/5/18 风林火)

四川遭遇建国以来最严重的地震灾难，一时间相关新闻和资讯覆盖了大陆所有媒体的版面，甚至于奥运火炬传递至何处都无人问津了。 苦难的祖国，近代以来灾祸连绵，外忧内患不断；这让多数国人对同胞今天所受的重大痛楚感同身受，恨不能以身相代。 于是，上周王石在博客中对“万科捐赠不过份”的最新回复，让百万网友大不满意，甚至有人开始提及王石或逾7000万的年薪。  很显然，王石最大的错误在于将个人捐献与企业行为混于一谈，可谓理性过了头就是幼稚。 的确，与上百家捐助款至千万元人民币的企业相比，上市房企目前做得不太令人满意。 但横向看，排除掉一些感性思维后，笔者更赞同国外对灾后处理的思路：即国家竭尽所能，企业力所能及，个人量力而行。 原因在于，企业和个人上缴给国家的税收本身，就涵括了国家为预防和救援重大自然灾害或人道灾难，所进行的应急储备和预算支出。 改革开放三十年，中国的国力已能抵御这场灾害，而不致伤及国民经济本身；而国民踊跃自发做出天文数字捐款的情景，与六十年代初“三年自然灾害”后饿蜉千里之时相比，也已恍若隔世。 因此，笔者赞成“各尽所长，力所能及”做奉献。 比如：5月18日至19日，星河·丹堤会所举办的“2008北京保利艺术品拍卖会深圳预展”，据消息，主办方在突遇四川震灾后，立即调整了内容和主题，多方联络海内外著名的书画艺术家，筹备在北京拍卖会上同期举办“慈善义拍”活动。 考虑到一幅名家书画竞拍价至少数十万元人民币，那么这一场拍卖会所得，同样将达到一个天文数字。 由此看出，这些捐献出自己珍贵作品的艺术家，还有筹办方北京保利集团和协办方深圳星河地产，已经在大众并不知情下，在力所能及的范围内，体现了他们的公民责任。 实际上，在许多不知情的网友把精力放在口诛笔伐的时候，深圳地产圈的职业经理人们与笔者一样在一场场活动中做着力所能及的捐助。 或许，不久之后，我们还会看到来自万科的工程师到广大灾区戡查房屋安全；看到中海的建筑公司以超低价承接政府安置房；看到来自星河、招商、金地、桃源居、华盛等捐款建设的医院和学校不断落成...... 或许，我们应该将眼光放得更长些，放下置疑，让事实说话，让他们能做得更多，更好！

王石道歉后，国人要团结

(2008/5/22 风林火)

昨天王石借凤凰台“金石财经”栏目，就自己5月16日在博客上的言论向国民表示歉意。一切事情的起因,皆因万科老总王石的这段话： “我认为：万科捐出的200万是合适的。这不仅是董事会授权的最大单项捐款数额，即使授权大过这个金额，我仍认为200万是个适当的数额。中国是个灾害频发的国家，赈灾慈善活动是个常态，企业的捐赠活动应该可持续，而不成为负担。万科对集团内部慈善的募捐活动中，有条提示：每次募捐，普通员工的捐款以10元为限。” 这句话说的太不是时候，也太不是地方。于是乎，很快在网上就遭到了网友们的口诛笔伐，各类恶搞或声讨版本多达上万篇，甚至涉及到了人身侮辱。此后，万科的员工感到深受屈辱，很快作出反应： “我是一名万科员工，来这找个人，他严重侵害了我公司和领导的名誉” 这件事情发展成这样，我想谁也不想看到。这么多人对王石口诛笔伐，显然不是个案问题，我们绝不能低估大多数网友的智商。下面分层次替王石分析一下挨骂的原因：  首先，我们经常在屏幕上看到捐多捐少都是爱心，但定量的标准，在百姓心中有杆秤，那就是是否尽心尽力了。如果你尽心了，那么捐一块钱也是捐爱心，否则就是捐100万，人民也不会认可。因此人们普遍认为以王石的经济能力，肯定不算尽心尽力，但这只是王石挨骂的原因之一。  　　 其次，事情就怕横向比较，没有比较就看不出高低。王石和比他穷的人比，好像万科这200万现金已经不少了。但是，个人捐款多少都属于自愿奉献爱心行为，企业捐款多少就不是衡量爱心的尺度。为什么有些人，如天津和山东三家民营企业1亿元捐款得到赞扬最多？有些企业捐款也达上千万却得到一片骂声呢？并非网友用双重标准来看待，而是这次捐款与企业综合实力的比较有关，与其所尽社会责任的程度也有关。 虽然王石认为超过董事长授权捐助的额度要经过董事会和股东大会的批准，但他应该及时表明会尽力促成与万科社会地位和责任相符合奉献的实现，而不是为这二百万是否合适而辩解。毕竟你个人不能代表万科的董事会和股东，包括全体1万六千名员工表态。我想他应该说这二百万是个人捐献的，企业捐献的还在抓紧落实之中，肯定会与万科企业的形象相吻合，这样效果和影响就会完全不同了。 5月19日，万科通过电子邮件得到了董事会的授权批准，将在6月初通过临时股东大会投票决定捐赠1亿元作为灾后重建资金。但这1亿元如果是出自社会舆论的压力下，就很难再能买回对“万科”（或王石）的信任了。 事情发展至此，由王石的“让步”而告一段落，最终似乎是老百姓的舆论取得了胜利。但笔者认为： 无论老百姓是否会原谅王石，是否继续买万科的股票和房子，都不必讨论。最重要的是，不能让这件事，影响到其它准备追加捐献的企业和个人的心态。不要再去穷追猛打，在网上继续发表过激言论，就会陷入另一个怪圈。因为有许多我们不了解的慈善和义举，并非都能通过网络途径所能获知，比如诺基亚和马云、姚明等事件，都说明捐献是持续性的行动，绝非一蹴而就。 因此，无论是灾民、热心网友，包括“王石们”，有必要放下之前的成见，共同投入灾后重建的庞大社会工程之中。 笔者呼吁：只有国民团结，才能抚平地震灾难带来的严重心理创伤；只有团结国民，才是灾后最重要也是第一位的工作。